重生香江巨擘 第二章 炒房開端

    夜幕降臨，萬家燈火閃耀，點綴著妖嬈多姿的香江港島。

    此時的偉景園物業還只是始建於69年的老式設計，四座六層高的主樓內並沒有安裝電梯。

    所辛，前任租住的屋子是在四樓。若是天天爬六樓那麼高，在李文星想來也是很鬱悶的事情。

    前任原先是住在油麻地那邊的登時街，從去年考入無線訓練班才在這裡租了房子。

    雖然算不上是新租戶，卻也沒有熟識的鄰居朋友，除了同樣住在a座四樓對門的房東梅女士，跟其他業主最多就是點頭之交，在小區內的存在感低的可憐。

    胡思亂想了一通，李文星遂又收拾好心緒，從後座提出一袋路邊小店買來的瓜果和些許日用品徑直上樓。

    既然是老式建築，那樓道里聲控燈啥的也不用奢望，取而代之的是每個樓層口都安裝有一個微亮的小燈泡，不至於讓黑夜中出入的住戶盲中摸象。

    嗒嗒的走路聲在靜謐的樓道里響起，李文星刻意放緩了腳步。像偉景園這種單薄老式的建築結構，所安裝的門臉不透風就夠好的，什麼隔音之類的想都別想。

    每天聽著樓道里咚咚的走路聲真有夠討厭的，以己推人，李文星也不想讓別人煩。

    李文星租住的這套房子並不多大，500多平方英尺（45平方米左右）的小戶型，一廳一室一廚一衛外帶陽台。房子每月租金800港幣，物業全免。

    雖然這個價格相對香江此時的房價略高，卻仍是搶手房，前任硬是提前排了一個多月隊，預交了全部租金才租到。

    悄悄咪咪進門關門上鎖，李文星按下客廳大燈開關，屋子霎時被日光燈照的雪亮。

    老話說的好，金窩銀窩不如自家的狗窩。雖然沒有重生成世家豪門公子哥住進萬呎別墅，但也不至於為了最起碼的溫飽住宿苦命掙扎。更何況，獨立租住中檔戶型房的生活水平已是不差，絕對處於目前香江人的平均線之上。

    今兒個先是去油麻地處理了一下登時街那邊的房子，之後又談了幾家房產中介。奔波了一天，李文星現在深感疲憊，撲倒在沙發上懶得動彈。

    那房子本就在前任得名下，長期沒人住，都有點發霉潮濕，空著太浪費，賣了又可惜，李文星委託房屋中介將其租了出去。

    沒記錯的話，香江的房價從今年開始一直到82年前半年都在上漲，漲幅非常的驚人。

    本著利益最大化的原則，李文星還委託中介幫著踅摸合適的房源，打算開啟瘋狂的資本炒房遊戲。遊戲其實很簡單，說穿了一文不值。

    將屬於自己的房子租出去的同時，向銀行抵押貸款，然後買入第二套房子，繼續出租抵押，然後按照這個套路一直玩下去。

    可能有人就會問，為什麼這麼簡單的炒房遊戲，現在的香江卻沒人去玩？難道他們都是傻的麼？這樣炒房真的能賺錢麼？簡直胡扯。

    那麼，請注意，請不要開著上帝視角去鄙視過往歷史中的人，這種資本炒房遊戲操作好了絕對百分百躺著賺錢。如有疑慮，請看下文。

    以前任李文星在油麻地登時街的那套房子為例。

    由於這兩年全球爆發石油危機的緣故，香江的房價也因為股市暴跌而下跌，相較之前至少下跌30-40不等，蒸發了三分之一還多。

    也就是說，在三年前，前任名下那套房子（千呎大屋/90多平米高檔公寓式套房）至少估值60萬港幣朝上（72年香港房價平均4000-5000每平米），可到了今天，喊價40萬也不見得會有人買。

    然而，就在今年，石油價格開始回漲，全球經濟回暖，香江的經濟也開始高速發展，這自然會促進土地房價的上漲。還不止這些，港府在今明兩年開啟了地鐵修建計劃，更是極大的刺激了香江全島的土地價格，尤其是地鐵幹線周邊的地價房價。

    再加上由前文所述，鑑於近幾年香江人口暴增，房屋需求擴大的緣故，往後的房價絕對會嗖嗖的往上躥。（前面都是倒推，有興趣的書友可以千度相關資料，這裡就不囉嗦啦）。

    總之呢，從今年開始，截止1982年的這的7年時間裡，香江的房價漲了三倍之多（差不多翻兩番，均價3000港幣/平米漲到12000/平米），換算下來平均每年40多的漲幅。

    且不說平均每年40的穩賺投資收益，我們接著講貸款買房的操作。

    在今時的香江，正常情況下，拿房屋類資產向銀行抵押貸款，銀行是有一個20-30的風險規避折扣的。也就是說，50萬港幣的房子最多只能借貸40萬出來。

    當然，這是在正常情況下。若是進行合理的溢價公關呢？別擔心，資本社會下的香江，各大律師行各大中介商有的是辦法為你消除這種資產抵押下的折損。

    只要好處給的足夠，他們完全能給你弄來足額抵押貸款甚至是超額抵押貸款。（說白了就是給回扣點，辦過信用卡的同學都知道）

    李文星跟中介商談好的是30個點的回扣紅利，也就是貸100萬，給中介吃30萬，到手70萬。

    看起來李文星很吃虧，其實不然，這裡面還有兩個先決條件：第一，提供幾乎秒批的房價擴增140後的同等數額低息貸款。第二，無限量供應低於市場價的待售房屋資源。

    想想看，中介商用李文星價值50萬的房子去銀行貸款，貸出70萬，自己吃15萬，再用剩下55萬幫李文星買一套價值50-65萬之間的房子（就算扣除買房交付的費用，這中間也絕對會有盈餘），然後再去銀行貸款，然後繼續買啊買，貸啊貸。

    可能有人會說，銀行難道是傻子麼？會這樣超額度放款？一來，中介肯定會拿一部分紅利去公關銀行。二來，就算銀行在後期發現了這種違規放貸，可那時候的房價已經漲上來啦，銀行本身不僅沒有任何損失，還白白賺了大筆貸款利息。

    資本社會一切向錢看齊，都賺錢了，還追究個毛線？

    等過個三五年，香江的房價按照歷史軌跡上漲兩倍以後，李文星便可償還所有的貸款和利息（扣除中介商吃掉的服務費、銀行貸款利息、買房需要的費用等，房價至多漲兩倍就能回本）。

    再然後，到了1982年左右，李文星名下所有的房產都已經成為淨資產。到時候，是成立物業公司向銀行借貸去沽空香江房地產股票，還是及時出售套利去抄底暴跌的房市，那就全看心情。

    極限操作如下：成立一個置業地產公司，將名下的房產全部注入進去，然後超值抵押給銀行，拿到現金後直接沽空香江的其他地產公司股票。等到中英談判地價下跌，一邊在股市上撈錢，一邊抄底繼續投資房市。）

    其實呢，這種操作還有一個好處，那就是可以輕鬆獲得龐大的現金流（來自房屋租金）。

    有來自後世的記憶作參考，李文星非常清楚未來升值空間最大的房屋資源在哪塊。

    只需要保證自己購入的房子都是搶手房源，根本就不愁出租。就以購入100套房子、平均每月租金1000港幣來講，每個月光收租金都有10萬塊。有了這麼大筆錢，不論是用來投資還是個人花銷，都夠李文星樂呵的。

    若是急用錢，還可以玩讓利年付的把戲，短期就能籌個幾十萬出來。

    要問平民級重生客最難的是什麼？第一桶金。對於回到過去的重生人士來說，只要不傻，可以說有了第一桶金，就有了一切。

    而李文星呢，手裡有一座千呎大屋，賺起錢來，簡直比做文抄公輕鬆百倍(其實是因為主角沒有外掛，想抄也抄不出來）。

    當然，李文星也很慶幸重生前的自己是一枚港娛迷。

    如果把重生後自己的人生當作是一場遊戲，那老天絕對非常的青睞自己。很明顯嘛，就好像拿著攻略秘籍打中等難度（會不會太狂）的副本一樣，so easy啦！

    即使咱沒有系統金手指外掛，也沒有類似變態記憶的超能力，所能依仗的，也只是比大多數重生客都了解這個時期的香江（因為是港娛迷嘛），最多再加上別的國家（大多港娛文後期都會擴大版圖）。

    可是，就算僅有這點點優勢（矯情），也足夠咱當上ceo，贏取白富美，走上人生巔峰呢。

    畢竟比同時代的人多了文明社會半個世紀的發展所匯聚成的記憶線，哪怕在某些地方已經記不清楚了，然而大的趨勢和方向卻絕對不會走錯，在戰略布局層面已經立於不敗之地。

    哪怕再悲觀點，在戰術層面輸掉了，並且屢戰屢敗，那也總會有成功的時候吧？最不濟做個富翁家就是。

    如此這般想著，李文星不覺間已然睡了過去。

    日有所思夜有所夢，沙發上的李文星口水橫流，做了一個夢。夢中的他，炒房炒股，寫歌寫書，拍電視拍電影，輕輕鬆鬆就成了香江大亨。至於夢中的他有沒有泡妞收女，悄然凸起的下半身早已說明了一切。